【판시사항】

가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용·수익권을 가지는 자(=채권자)

【판결요지】

일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용·수익권은 가등기설정자인 소유자에게 있다고 할 것이나, 가등기담보약정은 채무자가 본래의 채무를 이행하지 못할 경우 채권자에게 담보목적물의 소유권을 이전하기로 하는 예약으로서 유상계약인 쌍무계약적 재산권이전약정에 해당하므로 그 성질에 반하지 않는 한 매매에 관한 민법 규정이 준용된다 할 것이고(민법 제567조), 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 가등기담보등에관한법률에 따라 채무자에게 담보권 실행을 통지한 경우 청산금을 지급할 여지가 없는 때에는 2월의 청산기간이 경과함으로써 청산절차는 종료되고, 이에 따라 채권자는 더 이상의 반대급부의 제공 없이 채무자에 대하여 소유권이전등기청구권 및 목적물 인도청구권을 가진다 할 것임에도 채무자가 소유권이전등기의무 및 목적물 인도의무의 이행을 지연하면서 자신이 담보목적물을 사용·수익할 수 있다고 하는 것은 심히 공평에 반하여 허용될 수 없으므로 이러한 경우 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용·수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다고 보아야 한다.

【참조조문】

민법 제567조 , 제587조 , 가등기담보등에관한법률 제4조

【참조판례】

대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300) , 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결(공1994상, 80)

【원고,피상고인】

원고 (소송대리인 변호사 이재동)

【피고,상고인】

피고 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 박주봉 외 3인)

【원심판결】

대구고법 2000. 3. 30. 선고 99나4956 판결

【주문】

원심판결 중 금 88,000,000원 및 이에 대한 지연손해금 부분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원으로 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다.

【이유】

1. 원심은, 가등기담보등에관한법률에 의하면 부동산에 가등기담보권이 설정되어도 그 소유권은 가등기담보권의 실행이 있게 될 때까지는 담보권 설정자에게 귀속하고 가등기담보권자는 담보권실행통지와 청산금의 지급 등 위 법률에 규정된 절차를 밟고 가등기에 기한 본등기를 경료함으로써 비로소 목적부동산의 소유권을 취득하게 된다고 할 것인바, 가등기담보권자인 소외 1 이 담보권 실행통지를 하고 그 청산기간이 경과하였다 하더라도 아직 가등기에 기한 본등기를 경료하지 아니한 동안은 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못하였다 할 것이므로 소외 1 이나 피고가 이 사건 건물 중 지하층 부분을 임차하여 사용·수익하고 있던 원고로부터 무단점유를 원인으로 한 임료 상당의 부당이득금이나 손해배상금을 수령할 권한은 없다 할 것이니, 피고가 원고로부터 지급받은 1990. 1. 29.부터 1991년 5월경까지 16개월간의 임료 상당액 금 32,000,000원 및 1991년 6월경부터 1993. 4. 13.까지 22개월간의 임료 상당액 금 88,000,000원의 합계 금 120,000,000원은 피고가 법률상 원인 없이 이를 취득한 것이어서 부당이득에 해당한다고 판단하였다. 그리고 소외 1 이 가등기에 기한 담보권 실행통지를 하여 그 청산기간이 경과함으로써 또는 적어도 피고가 이 사건 건물을 명도받은 날부터는 이 사건 건물의 사용·수익권은 피고에게 귀속되었으므로 피고는 자신의 사용·수익권에 기하여 임차인인 원고로부터 차임을 수령할 권한이 있다는 피고의 주장에 대하여, 원심은 가등기담보권 실행에 있어 채무자에게 지급하여야 할 청산금이 없고 청산기간을 경과한 경우라 하더라도 가등기담보권자가 소유권이전등기를 경료하기 전에는 목적부동산의 소유권을 취득할 수 없어 제3자에 대하여 그 소유권을 주장할 수 없으므로 담보목적 부동산을 점유하는 제3자에 대한 관계에서 임료 상당의 부당이득금이나 손해배상금을 수령할 권한이 없고, 민법 제587조의 해석상 매매계약에 있어 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권이 매수인에게 귀속된다고 할지라도 달리 볼 수는 없으며, 나아가 소외 1 이 이 사건 건물 명도청구에 관한 가집행선고부 제1심판결에 기하여 1991. 5. 16. 이 사건 건물 중 소외 2 , 소외 3 점유 부분에 관하여 명도집행을 실시하여 그 집행이 완료되었다고 하더라도 원고가 점유하는 임차 부분까지 명도받았다고 볼 수 없다는 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

2. 그러나 기록에 의하면, 피고는 원고에게 이 사건 건물의 소유권에 기하여 원고의 무단점유를 이유로 임료 상당액의 부당이득금이나 손해배상금의 지급을 청구한 것이 아니라 담보가등기에 기한 청산절차의 종료로써 소외 1 이 이 사건 건물에 관한 사용·수익권(과실수취권)을 종전소유자들로부터 이전받았음을 전제로 원고에게 월차임을 청구하여 이를 수령하였다고 주장하고 있음이 명백한바, 이러한 피고의 주장 속에는 피고가 이 사건 건물의 사용·수익권에 기하여 원고와 사이에 새로운 임대차계약을 체결하고 그에 따른 차임을 수령한 것이라는 주장도 포함되어 있다고 볼 것이다.

또한 원심이 인정한 사실에 의하면, 피고는 1991년 5월경 원고에게 피고의 처인 소외 1 이 이 사건 건물의 종전소유자들을 상대로 담보가등기에 기한 본등기 청구소송의 제1심 재판에서 승소하였다고 하면서 원고의 임차 부분에 대한 임료를 피고 자신에게 지급할 것을 요구하였고, 이에 원고는 건물소유권자가 갑자기 바뀌어 영업을 할 수 없게 된다면 막대한 손해를 입게 될 것을 염려하여 피고의 요구대로 가등기담보등에관한법률에 따른 청산기간 경과일인 1990. 1. 29.부터 1991년 5월경까지 16개월간의 임료 상당액으로 1991. 5. 20. 금 30,000,000원, 같은 해 6월 30일 금 2,000,000원을 피고에게 각 지급하였으며, 그 후 피고가 임료로 매월 금 4,000,000원(임대차보증금 1억 원에 대한 이자조로 월 1,500,000원 및 종전 임료를 500,000원 증액한 2,500,000원을 합한 금액이다.)을 지급할 것을 요구함에 따라 원고는 1991년 6월경부터 1993. 4. 7.까지 사이에 22개월간의 임료 상당액 합계 금 88,000,000원을 피고에게 지급한 다음, 위 소송의 상고심에서 1993. 4. 13. 소외 1 의 승소판결이 확정되자 1993년 5월경 피고와 사이에 원고의 임차 부분에 대하여 임대차보증금 70,000,000원, 월 임료 3,000,000원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 한편 소외 1 이 이 사건 건물 명도청구에 관한 가집행선고부 제1심판결에 기하여 1991. 5. 16. 이 사건 건물 중 소외 2 , 소외 3 점유 부분에 관하여 명도집행을 실시하여 그 집행이 완료되었다는 것인바, 사정이 이러하다면 원고는 1991년 5월경이나 같은 해 6월경 이 사건 건물의 사용·수익권자임을 주장하는 피고로부터 이미 지난 기간 동안의 임료 합계 금 32,000,000원 및 1991년 6월부터의 월 임료 4,000,000원의 지급청구를 받고서 피고와 사이에 원고의 임차 부분에 대하여 종전소유자들과의 임대차계약과 별도로 소외 1 에게 이 사건 건물의 사용·수익권이 있음을 전제로 하여 피고로부터도 이를 임차하기로 하는 내용의 새로운 임대차계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다.

일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용·수익권은 가등기설정자인 소유자에게 있다고 할 것이나, 가등기담보약정은 채무자가 본래의 채무를 이행하지 못할 경우 채권자에게 담보목적물의 소유권을 이전하기로 하는 예약으로서 유상계약인 쌍무계약적 재산권이전약정에 해당하므로 그 성질에 반하지 않는 한 매매에 관한 민법 규정이 준용된다 할 것이고(민법 제567조), 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 가등기담보등에관한법률에 따라 채무자에게 담보권 실행을 통지한 경우 이 사건과 같이 청산금을 지급할 여지가 없는 때에는 2월의 청산기간이 경과함으로써 청산절차는 종료되고, 이에 따라 채권자는 더 이상의 반대급부의 제공 없이 채무자에 대하여 소유권이전등기청구권 및 목적물 인도청구권을 가진다 할 것임에도 채무자가 소유권이전등기의무 및 목적물 인도의무의 이행을 지연하면서 자신이 담보목적물을 사용·수익할 수 있다고 하는 것은 심히 공평에 반하여 허용될 수 없으므로 이러한 경우 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용·수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다고 보아야 할 것이다 .

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원심이 인정한 사실에 의하면 이 사건 건물의 가등기담보권자인 소외 1 이 1989. 11. 29. 담보권 실행통지를 함에 있어 지급할 청산금이 없어서 그로부터 2개월의 청산기간이 경과한 1990. 1. 29. 청산절차가 종료되었다는 것이므로 이 때 이 사건 건물의 사용·수익권은 소외 1 에게 귀속되었다 할 것이고, 소외 1 은 이 사건 건물의 사용·수익권자로서 그 소유권을 취득하기 이전이라도 이 사건 건물을 타에 임대하여 차임을 수령할 권한이 있다 할 것이다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조).

그러므로 먼저, 피고가 원고로부터 수령한 1991년 6월경부터 1993. 4. 7.까지 22개월간의 임료 88,000,000원 부분에 대하여 보면, 비록 소외 1 이 이 사건 건물 명도청구에 관한 가집행선고부 제1심판결에 기하여 1991. 5. 16. 이 사건 건물 중 소외 2 , 소외 3 점유 부분에 관하여 명도집행을 실시하여 그 집행이 완료되었다고 하더라도 그 채무명의에 의한 명도집행은 소외 2 , 소외 3 의 직접점유 부분에 한하여 이루어진 것이므로 이들의 원고의 임차 부분에 대한 간접점유가 명도집행에 의하여 소외 1 과 피고에게 이전되었다고 볼 수는 없다 할 것이나, 피고는 위와 같은 명도집행에 의하여 이 사건 건물에 대한 종전소유자들의 점유를 배제한 상태에서 소외 1 의 이 사건 건물에 대한 사용·수익권에 기하여 원고와 사이에 원고의 임차 부분에 대하여 새로운 임대차계약을 체결함으로써 원고의 점유를 매개로 하여 원고의 임차 부분에 대한 간접점유를 취득한 것이라 할 것이고, 그 임대차계약에 따라 위 임료를 수령한 것이므로 원고가 차임을 종전소유자들에게도 이중 지급하였다는 사정만으로 이를 법률상 원인 없이 부당이득하였다고 볼 수 없을 것이니, 원심이 단순히 소유권이전등기를 경료하기 전까지는 소외 1 에게 이 사건 건물의 소유권이 없다는 이유만으로 피고의 위 주장을 배척한 것은 당사자의 주장을 잘못 해석하였거나 가등기담보에 있어서 청산기간 경과후의 목적물의 사용·수익권 및 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러나 피고가 원고로부터 수령한 1990. 1. 29.부터 1991년 5월경까지 16개월간의 임료 32,000,000원 부분에 대하여 보면, 소외 1 과 피고에게 이 사건 건물의 사용·수익권이 있다고 하더라도 이는 소유권에 기한 것이 아닌 가등기담보약정에 기한 것으로서 계약당사자가 아닌 원고에게 대항할 수 없는바, 원심이 인정한 사실에 의하면 원고는 피고로부터 위 임료의 지급을 청구받을 당시 이미 1991년 5월까지의 임료를 임대인이자 종전소유자인 소외 4 , 소외 2 에게 모두 지급하였으므로 피고가 종전 임대차관계를 승계한 것으로 본다고 하더라도 피고에 대하여 종전 임료를 다시 지급할 의무는 없다고 할 것이어서 위 임료 부분은 피고가 법률상 원인 없이 이를 취득하여 부당이득을 한 것이라 할 것이고, 원고가 피고에게 위 임료를 지급한 것은 건물소유권자가 갑자기 바뀌어 영업을 할 수 없게 된다면 막대한 손해를 입게 될 것을 염려하여 부득이 변제하게 된 것이므로 비채변제에도 해당하지 않는다고 할 것이니, 이 부분에 대한 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하고, 앞서 본 원심의 잘못은 그 판결 결과에 영향이 없다 할 것이므로 이 부분에 대한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 원심판결 중 금 88,000,000원 및 이에 대한 지연손해금 부분에 관한 피고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장
대법관
박재윤
대법관
서성
주심
대법관
유지담
대법관
배기원