【판시사항】

간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 여부(소극)

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 주민등록법 제6조 제1항

【원고,피상고인】

원고 (소송대리인 변호사 하영석)

【피고,상고인】

피고 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 김창국 외 7인)

【원심판결】

서울고법 2000. 9. 8. 선고 2000나9408 판결

【주문】

원심판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1997. 10. 20. 소외 1 과 사이에 그 판시의 근린생활시설 및 다가구주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 1층 및 4층에 관하여 임차보증금을 금 130,000,000원, 기간을 1997. 11. 20.부터 12개월로 각 정하여 임대차계약을 체결한 후 1997. 10. 22. 이 사건 건물 소재지로 주민등록 전입신고를 마치고, 그 임대차계약서에 대하여 같은 달 23.자로 확정일자를 받은 사실, 그 후 이 사건 건물이 완공되자 원고는 1998. 4. 15. 소외 1 로부터 이 사건 건물의 2층 202호(이하 '이 사건 임차 부분'이라고 한다)를 인도받아 자신의 동생인 소외 2 및 그 가족들로 하여금 이 사건 임차 부분에 입주하게 하여, 소외 2 는 이 사건 건물의 소재지로 주민등록을 이전하지 않고 기존의 주민등록을 그대로 유지한 채 이 사건 임차 부분에 입주하여 거주하여 온 사실 및 피고는 소외 2 가 이 사건 임차 부분에 입주한 후인 1998년 6월경부터 이 사건 건물 중 2층 201호 및 3층 302호에 입주한 사실 등을 각 인정한 다음, 나아가 위 인정 사실을 기초로, 원고는 위 임대차계약 후 그 임차목적물을 직접 점유한 바는 없다고 하더라도 1998. 4. 15. 소외 1 로부터 이 사건 임차 부분을 인도받아 동생인 소외 2 로 하여금 점유하게 함으로써 이 사건 임차 부분을 간접점유하여 왔다고 할 것이니, 원고는 소외 2 가 이 사건 임차 부분에 입주한 다음날인 1998. 4. 16.에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인으로서 같은 법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였다고 할 것이고, 따라서 소외 2 보다 뒤늦게 이 사건 건물에 입주한 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단하여, 원고의 이 사건 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하고 있다.

2. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다 고 할 것이다.

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원심판결 이유에 의하면 이 사건 건물 중 2층 202호의 임차인인 원고는 그 임차 부분을 직접 점유하지 않고 동생인 소외 2 로 하여금 이를 점유하게 함으로써 이 사건 임차 부분을 간접점유하여 왔다는 것이므로, 임차인인 원고가 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여서는 이 사건 임차 부분을 직접 점유하고 있는 소외 2 가 자신의 주민등록을 마쳐야 한다고 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 소외 2 는 이 사건 건물의 소재지로 주민등록을 이전하지 않고 자신의 종전의 주민등록을 그대로 유지하여 왔다는 것이므로 원고의 임대차는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못하였다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 대항력의 요건이 되는 주민등록에 간접점유자인 임차인 자신의 주민등록도 포함된다는 전제하에, 원고의 주민등록과 소외 2 의 입주가 모두 마쳐진 다음날인 1998. 4. 16.에 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력의 요건에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장
대법관
이용우
대법관
조무제
대법관
강신욱
주심
대법관
이강국