【이유】

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 판시사실을 인정한 다음 그 인정 사실에 터잡아, 피고들의 이 사건 대지에 대한 각 임차권은 제1경매로 인하여 선순위인 소외 1 명의의 근저당권과 함께 소멸하여 피고들은 낙찰인인 소외 2 에 대하여 위 대지에 대한 임차권의 효력을 주장할 수 없으므로 제2경매의 배당금액 중 위 대지에 대한 몫인 금 87,287,571원은 전액을 위 대지의 근저당권자인 원고에게 배당하여야 하고, 이 사건 주택에 관하여는 제1경매에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액의 범위에서 피고들의 임대차관계가 소외 2 에게 승계되었다고 할 것이지만, 피고 1 과 원심 피고 2 (1999. 7. 8. 상고 취하)는 원고의 근저당권설정등기에 앞서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그 우선순위 및 임차보증금액수가 동일하므로 제2경매의 배당금액 중 위 주택에 대한 몫인 금 40,164,542원을 제1순위로 안분하면 그 배당액이 각 금 20,082,271원이 되며, 피고 2 는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이기는 하지만 그 순위가 원심 피고 2 , 피고 1 보다 뒤지므로 배당할 금액이 없게 된다고 판단하였다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 피고들이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 피고들은 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없다 고 할 것인바, 이와 달리 피고들의 우선변제권이 존속하여 제2경매절차에서 이 사건 주택 부분에 대하여 임차보증금을 우선변제받을 권리가 있고, 다만 피고 2 는 후순위여서 배당받을 것이 없다고 한 원심 판단은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.

피고 2 에 대한 원심의 판시는 비록 이유가 잘못되었으나 제2경매절차에서 배당받을 수 없다고 한 결론에 있어 정당하고, 피고 1 에 대하여는 원심이 제2경매절차에서의 우선변제권을 인정한 것은 잘못이라 하겠으나 위 피고만이 상고한 이 사건에서 당원은 불이익변경금지의 원칙에 따라 원심의 결론을 유지할 수밖에 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.